中国人口负增长还是来了。尽管从这些年的人口出生率走势，大众早就预料到人口负增长即将到来。这一天真的成为现实时，对群众的心理影响还是挺大的。“地大物博、人口众多”，是从小铭刻在国人脑海里的国情。当人口从负担变成稀缺资源时，人口负增长对我国社会经济的长远影响才刚刚开始。

(资料图)

本文通过大量例证，告诉大家一个你可能不相信的真相！

2022年，房地产是对经济增长拖累最大的行业。人口负增长对急待走出困境的楼市当然是个坏消息。 但是否如大家习惯性思维那样，人口减少一定会导致房价崩盘呢？事情没那么简单，结果可能与你所想的完全相反。

中国成为第一个未富先老的人口负增长国家

1月17日，国家统计局公布数据，2022年末全国人口数量为141175万人，比上年末减少85万人；全年出生人口956万人，死亡人口1041万人，人口自然增长率为-0.6。

这是建国以来除1960-1961年外，第一次出现人口负增长的现象，我国也因此成为继日本之后第二个出现人口负增长的亿级人口大国。

相比人口总数减少，对我国更大的麻烦，是未富先老下的人口负增长。

此次公布的数据中，截至2022年末，60岁及以上人口28004万人，占全国人口的19.8%，我国已经逼近中度老龄化社会。而2022年的出生人口数量首次跌至1000万人以下，相比于2016年的1786万人近乎腰斩。人口自然增长率跌入负值，意味着我国会比预期时间更早地迈进重度老龄化社会。

日本和韩国是在人均GDP超过4万美元和3万美元水平时人口负增长，而我国是在人均GDP刚跨过1.2万美元，能否摆脱中等收入陷阱尚存疑问的背景下，迎来人口负增长。这对我国经济可持续发展，社会保障各方面都构成严重挑战。

人口生育率与一国经济发达程度成反比。一国越发达，教育水平和养育成本越高，生育意愿和生育率就越低。从人类近200年的工业文明史来看，人口出生率下降是经济社会发展的必然。

已经进入人口负增长行列的主要是发达国家。据不完全统计，截止2021年，德国、意大利、波兰、西班牙、克罗地亚、捷克、斯洛文尼亚、匈牙利、俄罗斯、乌克兰、保加利亚、爱沙尼亚、拉脱维亚、白俄罗斯、立陶宛、荷兰、瑞典、日本、韩国、新加坡等20个国家出现了人口负增长现象。

世界上的人口负增长国家，除了日本、韩国和新加坡外，基本集中在欧洲。上述国家中，除了俄罗斯、白俄罗斯、乌克兰，都已经迈入发达国家行列，人均收入和生活水平远高于我国。

2022年起，我国加入人口负增长国家行列，这个人口减少趋势较长期来说将很难扭转。更不利的是，未富先老下的人口负增长仅此中国一家。

人口负增长国家的房价走势

由于我国是首次出现和平时期的人口负增长，又是未富先老下的人口减少。人口负增长对房价的影响尚无先例可循。但从已经发生人口负增长国家的房价历史走势，可以找出一些规律。

全世界人口负增长国家绝大多数分布在欧洲，并主要集中在欧盟。

欧盟统计局报告称，从2010年到2022年第二季度，欧盟的房价上涨了48%，而同期租金上涨了18%。

◎房价： 从2010年到2022年第二季度，欧盟24个成员国的房价上涨，3个下降。爱沙尼亚(+196%)、匈牙利(+168%)、卢森堡(+135%)、拉脱维亚(+131%)、立陶宛、捷克 (+130%)以及奥地利(+121%)涨了一倍多，而希腊（-23%）、意大利（-8%）和塞浦路斯（-6%）则出现下降。

◎租金： 2022年第二季度与2010年第二季度租金相比，25个欧盟成员国的租金上涨，2个下降，其中爱沙尼亚（+214%）、立陶宛（+139%）和爱尔兰（+82%）涨幅最高，而希腊（-24%）和塞浦路斯（-0.2%）则有所下降。

欧盟过去12年的房价和租金走势，与人口、收入、GDP这些因素好像并无直接关系。

房价和租金涨幅最大的波罗的海国家（爱沙尼亚、拉脱维亚、立陶宛）和匈牙利，恰恰是全世界人口自然增长率最低的几个国家之一。 如拉脱维亚人口增长率，为负5.1‰，其次是匈牙利和立陶宛，分别为负3.7‰和负3.2‰。这几个东欧国家的人均收入和人均GDP水平也远低于德、法、意这些老牌发达国家。而房价和租金齐跌的希腊、塞浦路斯，人口则一直保持正增长。

值得注意的是，欧洲国家的人口负增长并非始于近期，早在几十年前，欧盟很多国家人口增长已经停滞。比如匈牙利，从1980年起，人口连续40多年负增长。可是根据欧盟统计局的数据，与2015年的平均价格相比，匈牙利的房价涨幅是欧盟国家中涨幅最大的，与基数相比，二手公寓价格上涨了2.3倍，新公寓价格上涨了近2.5倍，即名义增长率为234%，实际增长率为185%。

人口负增长会导致房价下跌的命题，至少在欧盟国家不成立。

我们的近邻韩国，生育率已连续多年在全球“垫底”，2019、2020年度，韩国生育率为0.92%和0.84%，远低于2.3%的世界平均人口生育率。截至2022年12月31日，韩国户籍登记人口5143.9万人，同比减少0.39%，连续三年下降。

2017年以来，韩国在总人口连年减少的同时，房价却在失去控制的上涨。据韩国最大媒体《中央日报》报道，2021年首尔公寓均价突破12亿韩元，1年间上涨2亿， 而在过去的四年，首尔房价整整翻了一番，这还是在政府进行了二十多次调控的背景下。

与房价上涨对应的是，成交量也在大规模膨胀，出现量价齐涨的态势。2022年1-7月首尔累计交易量高达76.2万套，与上年同期相比翻倍。仅7月韩国房产交易量达14.1万套，较2021年同期大幅增长110%。

韩国近几年的房价大涨，成因很多。欧盟国家2022年房价上涨，也与俄乌战争，疫情货币放水，能源价格上涨都有关。但是， 欧盟和韩国，人口负增长早已持续多年，房价上涨也是一种长期现象。

房价和人口负增长的相互关系不是表面上想象的那么简单。

人口负增长下中国房价的首尔化与鹤岗化

房地产短期看金融、中期看土地，长期看人口。这句话已经被视为判定中国房地产趋势的金玉良言。在中国人口负增长前景下，这个断言有局部修正的必要。

一个国家总人口减少，住房总需求和房屋交易量必然也随之减少。房价是否也随人口负增长而下跌则未必，部分城市还会出现量价齐涨的现象。

人口负增长国家基本都伴随着少子化和老龄化。现代经济社会产业分工十分细微，没有人口规模，很多产业都难以维持下去。已经出现人口负增长的国家，人口向少数中心城市集中是必然规律。 人口负增长国家，大部分乡村和小城市人口凋敝，楼市萧条；而大城市房价高涨，居民买房照样困难也是客观事实。最典型的是日本和韩国。

日本东京都市圈面积仅13400平方公里，人口4200万，占全国总人口的三分之一。2021年东京的GDP达到了6.6万亿人民币,占到了全国经济的四分之一左右。长期陷入少子化、老龄化和人口负增长的日本，全国只剩下首都东京，还能吸引人口涌入。

韩国更加夸张，韩国总共5000万人口，而首都首尔以及周围卫星城组成的首都都市圈，就占了全国50%多的人口。韩国最好的医疗资源、教育资源、就业资源几乎大半集中在首尔地区。年轻人为了工作生活不得不前往首尔工作。人口的不断流入，造成首尔的住房资源越来越紧张。哪怕韩国生育率全球最低，也无法阻挡首都房价的暴涨。

中国各线城市间房价分化和人口向大城市集中，早在疫情之前就很明显。在我国人口负增长的趋势确立后，正式宣告全国楼市告别房价普涨。

未来我国的城市房地产会是热的更热，冷的更冷。大量中小城市和县城人口会更加稀少，房地产的增长潜力将逐渐丧失。北上广深和新一线城市圈仍能保持生机勃勃的景象。

在人口负增长后，消费需求下降和劳动力缺乏，使大量没有产业集聚效应的中小城市失去发展动力。像韩国一样，年轻人向一线新一线城市和省会城市集中的潮流还将持续。

未来，中国可能只有一二十个大城市及其周边的城市圈，还有人口流入和住房增量需求。与首尔一样，成为资源和机会集中以及房价持续上涨的城市。 而更多中小城市和县城乡镇的人口老龄化和房地产萧条，或是难以避免的结果。房价呈“鹤岗”现象化或也是合乎市场规律的。

但是，房价的首尔化或鹤岗化，将是人口负增长趋势下中国房地产最终的发展结局吗？

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